奢华及豪华酒店的资产管理之道其一——开发阶段的资产管理

时间:2017-05-27来源:CHAT资讯 作者:CHAT资讯
  

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在过去两年浩华参与的资产管理项目中,我们深刻的感受到奢华与豪华酒店的资产管理非常具有挑战性。无论是其运营的复杂性,成本控制方面的挑战,以及资产管理流程建立的科学合理性都对业主公司提出了新的专业性要求,并要求业主能够从项目开发阶段就明确项目开发目标,进行合理规划;在项目不同运营阶段可以采取不用的策略有效开源节流;并能够在项目开发阶段就能对未来资产退出的必要手段给予充分考虑,这与酒店在开业后是否能够达到业主预期并能健康正常运转,有着直接的关系。

 

CHAT特别联合浩华一同策划了此次“奢华及豪华酒店的资产管理之道”专题,希望能够从开发、运营和退出三个阶段为大家进一步诠释资产管理如何落地以及关键注意事项。本次专辑特别邀请了来自于上海外滩华尔道夫酒店业主财务总监曹俊先生、绿城资产集团总经理助理倪武英先生和星河集团资产管理中心副总经理伍昊先生接受采访。几位行业人士在酒店资产管理领域都有着极强的专业背景和实践经验,从务实的角度提出了很多切实可行的资产管理建议。

 

 

| 目标明确,合理定位,不要造成不可挽回的资产硬伤

绿城集团的倪武英先生目前担任绿城资产管理集团有限公司总经理助理,负责管理绿城资产集团400亿的酒店和商业资产。结合10年的房地产行业从业经历,在谈到这一问题时,他特别提到,开发阶段的资产管理往往是容易被忽视的阶段。作为企业,无论做什么业态,运营和业绩表现都是核心,酒店也不例外。由于酒店资产的投资大、周期性长,如果开发阶段不能做到精准的定位和设计规划,后期运营期间只能进行局部的调整,将不可挽回的造成资产硬伤。

 

结合几位业内人士的采访,我们总结了在这个阶段业主应该重视的几个关键方面:

 

| 明确开发酒店的目标,避免产生前后预期的强烈错位

曹俊先生在酒店行业具有长期从事项目投资、资产经营管理及委托运营监督的经验,并参与中国证券市场多起购并重组。他指出,业主应该在酒店建设前,就想清楚开发酒店尤其是奢华品牌酒店对于业主公司的战略意义在哪里,要达成什么样的目标,出于政府的政策规划?还是合理避税?或是增加酒店品牌对综合体的溢价效应?还是打算长线持有良好运营为未来的资产退出做准备?不同的目标和动机,对酒店后期的运营有着决定性影响。业主需要明白,作为运营性资产,酒店需要长期投入。不明确和充分认知开发豪华酒店的目的,极易产生前期投资期待和后期资产运营业绩的强烈错位,让公司陷入被动局面。

 

| 进行周密的项目可行性研究,不要流于形式

“进行周密的项目可行性研究,特别是投资回报率和回收期的分析,不能流于形式,一定要严谨和科学,真正具备一票否决权”,倪武英在谈到此问题时说。曹俊也补充,他认为在整个酒店投资建设期,业主应当花更多时间进行可行性研究,确保项目从源头上的科学性和合理性。

 

| 避免过度投资,进而对投资回报造成影响

避免过度投资是非常重要的一个方面,就是要在选择阶段,对酒店品牌进行深度调研和认知。曹俊表示,业主同时需要合理选择酒店品牌,避免出现品牌标准在国内和国外出现错位的情况,这极易造成业主的过度投资,进而影响项目的投资回报。对于这一点,品牌运营方也需要能够提供切实合理的建议,从而使得品牌能够与其周边的市场、客源甚至建筑本身产生更好的协同,也避免客人对品牌认知产生落差。业主同时也需要对项目实施过程中的隐蔽性投资更加可控,减少不必要的重复投资。这对项目后期的盈利性和变现能力至关重要。

 

| 管理合同的签订

业主公司和管理公司在管理合同签订方面,双方要友好和平等进行协商,在条款上要体现双方的重大利益关切点,以实现双赢。

 

| 充分考虑运营衔接

在项目开发和规划期间,曹俊和倪武英都不约而同提到了这一点,即在项目开发阶段,就需要对项目空间进行合理规划和评估。“空间规划及各个营业区域的评审,空间布局的合理性直接关系到酒店运营的绩效,要特别关注可产生经营收入的面积规划配置,这也是以前业主方不够重视的,这使得过去奢华酒店的开发逐渐偏离了产品的本质,今后将得以回归,否则酒店投资回报率就不会正常。”倪武英犀利指出。曹俊也说,在项目开发阶段产品服务于客户和运营是始终需要坚守的原则,包括后期运营的便捷性,维护成本和更新成本可控等等。

 

伍昊也认为在开发阶段,酒店需要有合理的市场定位,这包括对体量,产品定位,现在及未来市场客群的趋势与判断、设计的效率和合理性和投资与后续管理效率的合理关系等。

 

 

此文为《奢华及豪华酒店的资产管理之道》系列文章的第一篇

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